Seit dem Inkrafttreten des neuen vietnamesischen „housing laws“ am 1. Juli 2015 sind nunmehr breitere Kategorien ausländischer Einzelpersonen und Körperschaften berechtigt, Immobilieneigentum wie etwa Häuser, Wohnungen, Apartments, Condominiums in Vietnam zu erwerben, darunter – unter anderem – ausländische Investoren, Filialen, Repräsentanzen und alle Ausländer die mit gültigem Visum nach Vietnam einreisen. Auf welche grundlegenden Punkte sollten Sie achten, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung/Apartment in Vietnam kaufen möchten?

1. Wer kann ein Haus oder eine Eigentumswohnung/Apartment in Vietnam kaufen?

Jeder Ausländer mit einem gültigen Einreisevisum ist berechtigt, ein Haus oder eine Eigentumswohnung in Vietnam zu erwerben. Ja, ein Touristenvisum ist ausreichend! Wichtig: Während dies eine willkommene Erleichterung im Vergleich zur früheren Rechtslage ist, ist der ausländische Käufer einer Immobilie in Vietnam dafür verantwortlich, seinen Visumstatus während des Zeitraumes des Eigentums aufrechtzuerhalten (was in einigen Fällen ein Risiko darstellen kann). Im Übrigen wurden die zulässigen Zwecke für ausländisches Eigentum an Wohnhäusern erweitert: Ausländer können Immobilien in Vietnam nicht nur für ihre eigenen Wohnzwecke erwerben, sondern auch im Rahmen eines Miet-Kaufs (Leasing), Untermiete oder als Spende oder Erbschaft erhalten. 

2. Ist die Zeitdauer des Immobilieneigentums in Vietnam begrenzt?

Ja, Ausländer können „Eigentum“ an Häusern und Apartments in Vietnam grundsätzlich nur für eine Dauer von fünfzig (50) Jahren erwerben (verlängerbar). Technisch gesehen bietet Vietnam Ausländern daher kein Voll-Eigentum, sondern grundsätzlich nur einen 50-jährigen im Voraus zu bezahlenden langfristigen Mietvertrag an (anders als in einigen anderen ASEAN-Ländern wie z. B. den Philippinen oder Thailand). Nur Ausländer, die mit einem vietnamesischen Staatsbürger oder einem ausländischen Vietnamesen verheiratet sind, sind berechtigt, Häuser in einer „stabilen und langfristigen Weise“ zu besitzen, d.h. die gleichen Rechte des Haus- und Wohnungsbesitzes in Vietnam zu haben wie ein vietnamesischer Staatsbürger.

Allerdings sollte man die 50-jährige Eigentumsbegrenzung für Ausländer bei Kauf neuer Immobilienprojekte in Vietnam nicht übermäßig problematisieren. Warum? Weil das Haus-/Wohnungseigentum in Vietnam ab dem Zeitpunkt beginnt, an dem der ausländische Käufer sein „Eigentumszertifikat“ von der vietnamesischen Behörde erhält. Das bedeutet zugleich, dass jegliche Lizenz-/Zeitbeschränkungen, die der Entwickler in seinem Anlagezertifikat hat, nicht für den ausländischen Käufer gilt.

3. Ist der Immobilienerwerb in Vietnam wirtschaftlich sinnvoll für mich? 

Neben dem Standort und der Bauqualität ist die Tatsache des beschränkten Besitzes von 50 Jahren zu berücksichtigen (zumindest im Vergleich zu anderen ASEAN-Ländern). Wenn das Haus, Apartment oder die Wohnung in Vietnam fremdfinanziert werden muss: Was sind die verfügbaren Bedingungen für die Finanzierung in- und außerhalb von Vietnam? Ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Vietnam kommerziell machbar? Bekommt man „value for money“ im Vergleich zu anderen ASEAN-Standorten?

4. Wie sieht es mit der Reputation des Immobilienentwicklers aus (Entwickler Due Diligence)?

Im Falle des Erwerbs neuer/zukünftiger Immobilienprojekte in Vietnam von einem Projekt-Entwickler: Erkundigen Sie sich nach Reputation und Erfahrung des Entwicklers, vor allem, wenn Sie beabsichtigen, von einem inländischen Entwickler zu kaufen. Fordern Sie vom Entwickler den Nachweis des Landtitels ein, und lassen Sie sich nachweisen, dass alle Genehmigungen und Lizenzen für das Immobilienprojekt in Vietnam erteilt wurden. 

Fragen Sie den Entwickler, wer er ist, was er zuvor gemacht hat, und wie er sich finanziert. Hat der Entwickler 100 % des Landes erworben, oder ist es gemietet oder geplant? Bestehen Streitigkeiten mit den Alteigentümern (Häufig in Vietnam!). Hat der Entwickler die finanzielle Fähigkeit, das Projekt abzuschließen? Wer kauft? Welche Subunternehmer wurden für das Immobilienprojekt verpflichtet, und wie sieht es mit deren Qualität und Zuverlässigkeit aus? Was geschieht nach Fertigstellung im Hinblick auf Gebäudemanagement und Instandhaltung? Was sind die Kosten dafür, wurden diese realistisch eingeschätzt? Am wichtigsten: Nehmen Sie keine vagen oder ausweichenden Antworten auf diese Fragen hin – kein seriöser Entwickler wird Ihnen dies übelnehmen. 

5. Soll ich von einem Entwickler kaufen oder kann ich auch aus zweiter Hand kaufen?

Haus-, Apartment und Wohnungskäufe in Vietnam sind selbstverständlich im Zweiterwerb/Folgeerwerb möglich und bei bereits existierenden Projekten, Wohnungen und Häusern in Vietnam der Regelfall. Besonderheiten sind aber zu beachten, wenn ein noch nicht abgeschlossenes zukünftiges Projekt erworben wird und die Wohnung/das Apartment noch nicht vollständig bezahlt ist. In diesem Fall schließen Zweitverkäufer und ausländischer Käufer einen Abtretungsvertrag in Bezug auf den ursprünglichen Wohnungskaufvertrag des Zweit-Verkäufers (mit Zustimmung des Immobilienentwicklers). In jedem Fall ist beim Apartmentkauf in Vietnam eine sorgfältige Due Diligence des Entwicklers bzw. Zweitverkäufers sowie eine Vertragsüberprüfung des Apartment Kaufvertrages erforderlich: So sind häufig nachteilige Bestimmungen zu finden – oft auch in den Verträgen des Entwicklers – zum Beispiel im Hinblick auf Kündigungsrechte, Ratenzahlungen, Zinszahlungen und Vertragsstrafen 

6. Repatriierung des Verkaufserlöses im Falle eines Verkaufs einer Immobilie/Wohnung in Vietnam:

Verträge und Zahlungen zum Erwerb eines Hauses oder Apartments in Vietnam müssen stets in der Landeswährung Vietnam Dong (VND) gemacht werden. Dementsprechend müssen alle Fremdwährungsbeträge zunächst in VND umgewandelt werden, bevor die Zahlung erfolgen kann. Während die ursprüngliche Konvertierung von Fremdwährung in VND kein Problem ist, kann der Veräußerungserlös nur dann in Fremdwährung rückkonvertiert und außer Landes gebracht werden, wenn die Erstzahlung über ein Bankkonto bei einer lizenzierten vietnamesischen Bank erfolgt ist, und der Bank – neben anderen Dokumenten – u.a. sämtliche offiziellen „roten“ USt-Rechnungen im Original vorliegen („red invoice“/offizielle Value Added Tax (VAT) invoice). 

Problematisch bleibt die Repatriierung privater Gewinne, da hier u.U. Erfüllung vietnamesischer Steuerverpflichtungen nachgewiesen werden muss. Besondere Anforderungen bestehen schließlich im Hinblick auf reine Auslands-Transaktionen zwischen ausländischem Verkäufer und ausländischem Käufer eines Apartments/Wohnung in Vietnam: Hier gibt es insbesondere bestimmte Vertragserklärungen, Notarerfordernisse sowie Legalisierungsanforderungen zu beachten. 

7. Kennen Sie Ihre Ausstiegsstrategie (exit strategy) und Besteuerung?

Fragen Sie sich: Wie robust ist der Wiederverkaufsmarkt? Wer kauft? Woher kommen die potentiellen Käufer? Ist der Markt von Investoren oder Privatpersonen bestimmt? Im Idealfall sollten Sie in der Lage sein, Ihre Immobilie im Sekundärmarkt relativ schnell wieder veräußern zu können. Schließlich sollten Sie sich über die steuerlichen Auswirkungen eines Immobilienerwerbs bzw. der Immobilienveräußerung in Vietnam im Klaren sein.